PANDUAN CLUSTERING KOMPREHENSIF RENOVASIA

Framework Memilih Proyek yang Tepat untuk Meningkatkan Profitabilitas

Tanggal: 27 Januari 2026 Tujuan: Panduan lengkap pengelompokan proyek sebagai acuan pengambilan keputusan Berdasarkan: Analisis 37 proyek (2022-2025) + Riset industri terkini

Daftar Isi

1. Ringkasan Eksekutif
2. Konsep Clustering Renovasia
3. Cluster Berdasarkan Nilai RAB
4. Cluster Berdasarkan Lokasi
5. Cluster Berdasarkan Tipe Pekerjaan
6. Cluster Berdasarkan Profil Risiko
7. Matriks Keputusan Proyek
8. Cashflow dan Modal Kerja
9. Kalkulator Harga per Cluster
10. SOP Penerimaan dan Penolakan Proyek
11. Monitoring dan Indikator Kinerja
12. Peta Implementasi

1. Ringkasan Eksekutif

1.1 Kondisi Saat Ini

[!NOTE] RENOVASIA - KINERJA 2025 Performa Saat Ini: - Total Proyek (Jan-Nov 2025): 37 proyek - Total Pendapatan: Rp 10,8 Miliar (Rata-rata Rp 540 juta/bulan) - Margin Kotor per Proyek: 59-71% (rata-rata 64%) - Margin Bersih Perusahaan: 19-22% - Biaya Operasional Tetap: Rp 72 juta/bulan

TANTANGAN UTAMA: - ⚠️ Cashflow tidak stabil ("gali lobang tutup lubang") - ⚠️ 7 proyek mengalami kerugian (19% tingkat kegagalan) - ⚠️ Pipeline tidak merata (ada bulan tanpa proyek, ada bulan 4 proyek) - ⚠️ Pembayaran terlambat 2-4 minggu

PENYEBAB UTAMA: - Timing yang tidak tepat antara uang masuk dan uang keluar - Kekurangan modal kerja Rp 200-250 juta - Tidak ada kerangka keputusan untuk menerima proyek - Beban operasional yang tidak efisien

1.2 Nilai Tambah Framework Clustering

[!TIP] APA YANG DICAPAI DENGAN CLUSTERING FRAMEWORK Dengan framework ini, Renovasia akan: - ✅ Memiliki matriks keputusan yang jelas untuk menerima/menolak proyek - ✅ Memahami margin yang diharapkan per cluster sebelum membuat kesepakatan - ✅ Mengoptimalkan cashflow dengan kombinasi proyek yang tepat - ✅ Mengurangi tingkat risiko dari 19% menjadi <10% - ✅ Meningkatkan margin bersih dari 19% menjadi 25-28% - ✅ Menghilangkan masalah "gali lubang tutup lubang"

HASIL YANG DIHARAPKAN (12-18 bulan): - Pertumbuhan pendapatan: +20-30% (Rp 540jt → Rp 650-700jt/bulan) - Margin bersih: 25-28% (dari 19%) - Tingkat kegagalan: <10% (dari 19%) - Cashflow: Positif setiap bulan - Tingkat stres: Berkurang 70%

1.3 Temuan Kunci dari Riset Industri

Berdasarkan riset industri 2024-2025:

Best Practices Industri Konstruksi:

Data Pasar Indonesia 2025:

2. Konsep Clustering Renovasia

2.1 Empat Dimensi Clustering

2.1 Empat Dimensi Clustering

Dimensi 1: Nilai RAB (Value Clustering)

• Bracket A: Micro (< Rp 100 juta)
• Bracket B: Small (Rp 100-250 juta)
• Bracket C: Medium (Rp 250-450 juta) ← FOKUS UTAMA
• Bracket D: Large (Rp 450-700 juta)
• Bracket E: Premium (> Rp 700 juta)

Dimensi 2: Lokasi (Geographic Clustering)

• Zona 1: Depok-Sawangan-Cimanggis (Radius 5-12km) ← ZONA EMAS
• Zona 2: Bekasi-Bogor-Jakarta Timur (Radius 15-25km)
• Zona 3: Tangerang-BSD-Jakarta Barat (Radius 25-40km)

Dimensi 3: Tipe Pekerjaan (Work Type Clustering)

• New Construction (Bangun Baru)
• Major Renovation (Renovasi Besar)
• Partial Renovation (Renovasi Sebagian)

Dimensi 4: Profil Risiko (Risk Clustering)

• Low Risk (Bangun baru, Zona 1, scope jelas)
• Medium Risk (Renovasi besar ATAU Zona 2)
• High Risk (Zona 3 ATAU >700jt ATAU komersial)

[!TIP] SETIAP PROYEK DIKLASIFIKASIKAN KEDALAM 4 DIMENSI INI

2.2 Kode Clustering Renovasia

Untuk memudahkan referensi, setiap proyek diberikan kode:

Format Kode: [BRACKET]-[ZONA]-[TIPE]-[RISIKO]

Contoh: - C1-NC-LR = Bracket C, Zona 1, Bangun Baru, Risiko Rendah - D2-MR-MR = Bracket D, Zona 2, Renovasi Besar, Risiko Sedang - E3-PR-HR = Bracket E, Zona 3, Renovasi Sebagian, Risiko Tinggi

Legenda:

3. Cluster Berdasarkan Nilai RAB

3.1 Ringkasan Matrix

3.2 Bracket A: Micro Project (< Rp 100 Juta)

Karakteristik: - Scope terbatas: waterproofing, toilet, kabinet interior - Timeline singkat: 1-2 bulan - Volume kecil, frekuensi tinggi

Data Historis 2025: | Proyek | Lokasi | RAB | Margin | Status | |--------|--------|-----|--------|--------| | Pak Muhdi | Jagakarsa | 34,5 jt | - | Partial | | Optik Jinan | Depok | 20,7 jt | - | Interior |

Analisis Finansial: Analisis Finansial:

• Pendapatan rata-rata: Rp 30 juta
• Margin kotor: 40-60%
• Timeline: 1,5 bulan
• Kontribusi per bulan: Rp 8-15 juta

[!CAUTION] PERMASALAHAN BRACKET A - ❌ Kontribusi terlalu kecil vs biaya operasional (Rp 72jt/bulan) - ❌ Butuh 5-6 proyek paralel hanya untuk menutup operasional - ❌ Biaya mobilisasi sama dengan proyek besar - ❌ Tidak efisien untuk alokasi sumber daya

Margin Bersih (Fair Share HO): - Laba kotor: Rp 15 juta (50%) - Alokasi biaya operasional: Rp 27 juta - Margin bersih: -Rp 12 juta (NEGATIF!) ❌

Rekomendasi: - ✅ Ambil hanya sebagai FILLER saat ada celah timeline - ✅ Bundle dengan kontrak maintenance - ✅ Lokasi harus Zona 1 (radius <12km) - ❌ Tolak jika di Zona 2/3 - ❌ Tolak jika scope terlalu khusus

Aturan Harga: - Minimum mobilisasi: Rp 2,5 juta - Surcharge proyek kecil: +15% dari harga dasar - Markup Zona 2: +20% - Zona 3: ❌ Tolak

3.3 Bracket B: Small Project (Rp 100-250 Juta)

Karakteristik: - Renovasi menengah, rumah kecil (40-70m²) - Timeline: 3-4 bulan - Dikelola dengan 1 tim (4-6 tukang + mandor)

Data Historis 2025: | Proyek | Lokasi | RAB | Luas | Harga/m² | Margin | |--------|--------|-----|------|----------|--------| | Pak Purwoko | Banjaran | 160 jt | 60m² | 2,7 jt/m² | 60% | | Pak Warga (Lama) | Sawangan | 176,9 jt | 63m² | 2,8 jt/m² | 67% | | Bu Titik | Jatijajar | 215,6 jt | 71m² | 3,0 jt/m² | 61% | | Pak Warga (Baru) | Sawangan | 221,3 jt | 60m² | 3,7 jt/m² | 57% |

Rata-rata Kinerja: - Margin Kotor: 57-67% (rata-rata 62%) - Margin Bersih: 15-22% (dengan 3-4 proyek paralel) - Ketepatan waktu: 85% tepat waktu

Analisis Finansial (Contoh Bu Titik Rp 216 jt):

• Pendapatan proyek: Rp 216 juta
• Biaya proyek: Rp 84 juta (39%)
• Margin Proyek (Kotor): Rp 132 juta (61%)
• Timeline: 4 bulan

Kontribusi per Bulan: - Rp 132jt ÷ 4 = Rp 33 juta/bulan

Margin Bersih Proyek: - Laba kotor: Rp 132 juta - Alokasi biaya ops (Fair Share): Rp 96 juta - Margin Bersih: Rp 36 juta (16,7% dari pendapatan)

Sweet Spot: - Luas optimal: 60-71 m² - Harga/m²: Rp 2,7-3,7 juta - Total RAB: Rp 160-220 juta - Timeline: 3-4 bulan - Margin yang diharapkan: 60-65%

Rekomendasi: - ✅ Core business - UTAMA DIKEJAR - ✅ Struktur biaya yang dapat diprediksi - ✅ Dikelola dengan 1 tim - ✅ Siklus cashflow yang sehat

Faktor Keberhasilan Kritis: 1. Lokasi cluster (radius 5-8km dari proyek yang ada) 2. Standarisasi komposisi RAB 3. Disiplin timeline: Maksimal 4 bulan 4. Template RAB sudah solid - gunakan!

3.4 Bracket C: Medium Project (Rp 250-450 Juta)

Karakteristik: - Rumah 2 lantai, luas 70-120m² - Full construction/renovasi besar - Timeline: 4-6 bulan - Butuh 1,5-2 tim atau phasing yang baik

Data Historis 2025: | Proyek | Lokasi | RAB | Luas | Harga/m² | Margin | Kode | |--------|--------|-----|------|----------|--------|------| | Bu Sella | Citeureup | 267,5 jt | 78m² | 3,4 jt/m² | 55% | C2-MR-MR | | Pak Raihan ⭐ | Cibitung | 310,8 jt | 105m² | 3,0 jt/m² | 78% | C2-NC-LR | | Pak Ardy | Cilodong | 327,7 jt | 98m² | 3,3 jt/m² | 59% | C1-MR-MR | | Pak Bangkit | Sawangan | 332,4 jt | 100m² | 3,3 jt/m² | 62% | C1-NC-LR | | Bu Sarah | Ciracas | 350 jt | 120m² | 2,9 jt/m² | 67% | C2-MR-MR | | Pak Abdul Kohir | Beji | 388,4 jt | 120m² | 3,2 jt/m² | 59% | C1-MR-MR |

Rata-rata Kinerja: - Margin Kotor: 55-78% (rata-rata 63%) - Performer Terbaik: Pak Raihan 78% (patokan untuk direplikasi!) - Margin Bersih: 20-28% (dengan 3 proyek paralel)

Analisis Finansial (Pak Raihan - Best Practice):

• Pendapatan proyek: Rp 311 juta
• Biaya proyek: Rp 68 juta (22%) ← SANGAT EFISIEN!
• Margin Proyek (Kotor): Rp 243 juta (78%) ✅✅✅
• Timeline: 5 bulan

Kontribusi per Bulan: - Rp 243jt ÷ 5 = Rp 48,6 juta/bulan

Skenario 2 Proyek Paralel: - Total: Rp 48,6jt + Rp 33jt = Rp 81,6 juta/bulan - Biaya Operasional Tetap: Rp 72 juta/bulan - Surplus: Rp 9,6 juta/bulan ✅

Margin Bersih Proyek: - Laba kotor: Rp 243 juta - Alokasi biaya ops (2 proyek): Rp 180 juta (74%) - Margin Bersih: Rp 63 juta (20,3% dari pendapatan)

[!TIP] STANDAR EMAS! Margin kotor 78% = bantalan besar untuk biaya operasional

Hipotesis Kenapa Pak Raihan 78%: - Efisiensi procurement material (pembelian borongan) - Eksekusi timeline sempurna (minimal rework) - Lokasi Bekasi (Zona 2 tapi masih dapat dikelola) - Luas 105m² (ukuran yang efisien)

Rekomendasi: - ✅ Target segmen utama - FOKUS UTAMA - ✅ Pendapatan signifikan (Rp 250-450 juta) - ✅ Margin excellent (rata-rata 63%) - ✅ Kompleksitas masih dapat dikelola

Poin Kontrol Kritis: 1. Timeline maksimal 6 bulan → di atas ini, margin akan tergerus 2. Preferensi lokasi: - Tier 1: Depok, Sawangan, Cimanggis (cluster utama) - Tier 2: Bekasi, Bogor, Jakarta Timur (+10% markup) - Hindari: Di atas 25km satu arah 3. Procurement material: Pembelian borongan untuk 2-3 proyek 4. Strategi phasing: - Bulan 1-2: Struktur & rangka - Bulan 3-4: Dinding & atap - Bulan 5-6: Finishing

Tindakan: - Buat project template Pak Raihan sebagai patokan - Analisa detail kenapa bisa 78% margin - SOP Timeline: 4,5 bulan standar, maksimal 6 bulan

3.5 Bracket D: Large Project (Rp 450-700 Juta)

Karakteristik: - 2-3 lantai, luas >120m² - Spec premium - Timeline: 5-8 bulan - Butuh 2 tim penuh atau phasing detail

Data Historis 2025: | Proyek | Lokasi | RAB | Luas | Harga/m² | Margin | Kode | |--------|--------|-----|------|----------|--------|------| | Pak Firman | Cinere | 463,2 jt | 140m² | 3,3 jt/m² | 68% | D1-MR-MR | | Bu Retno ⭐ | Tambun | 486,6 jt | 150m² | 3,2 jt/m² | 70% | D2-NC-LR | | Pak Andre | Permata H3 | 499 jt | 139m² | 3,6 jt/m² | 64% | D1-NC-LR | | Pak Yulan | Permata H2 | 578,4 jt | 175m² | 3,3 jt/m² | 69% | D1-NC-LR | | Pak Rony ⭐ | Permata | 667,7 jt | 200m² | 3,3 jt/m² | 71% | D1-NC-LR |

Rata-rata Kinerja: - Margin Kotor: 64-71% (rata-rata 68%) - Top Performers: Bu Retno 70%, Pak Rony 71% - Margin Bersih: 22-28% (dengan 1-2 proyek paralel)

Pola Yang Menarik: - Margin tetap solid: 64-71% - Harga/m² range sempit: Rp 3,2-3,6 juta (standarisasi bagus!) - 3 dari 5 di Cimanggis (efisiensi operasional!) - Cluster lokasi = efisiensi biaya

Analisis Finansial (Pak Rony - Top Performer):

Pendapatan proyek       : Rp 668 juta
Biaya proyek            : Rp 194 juta (29%)
Margin Proyek (Kotor)   : Rp 474 juta (71%) ✅✅
Timeline                : 7 bulan

KONTRIBUSI PER BULAN:
Laba kotor ÷ timeline: Rp 474jt ÷ 7 = Rp 67,7 juta/bulan

🎯 HAMPIR MENUTUP BIAYA OPERASIONAL SENDIRI!
Kontribusi Rp 67,7jt ≈ Biaya Operasional Tetap Rp 72jt

ALOKASI BIAYA OPERASIONAL (dengan 1 proyek kecil paralel, split 60:40):
Pak Rony: Rp 72jt × 7 × 60% = Rp 302 juta

MARGIN BERSIH PROYEK:
Laba kotor        : Rp 474 juta
Alokasi biaya ops : Rp 302 juta (63,7%)
════════════════════════════════════════════════════
Margin Bersih     : Rp 172 juta (25,7% dari pendapatan) ✅

Pola Keberhasilan: - Lokasi di existing cluster (pembagian biaya operasional) - Ukuran 150-200m² (optimal untuk 2 tim paralel) - Spec terstandarisasi (tidak terlalu custom) - Eksekusi timeline dalam 6-7 bulan

Rekomendasi: - ✅ Target nilai tinggi - ✅ Pendapatan signifikan per proyek - ✅ Margin sangat baik (68%) - ✅ Meningkatkan brand portfolio

Persyaratan Strategis: 1. Buffer cashflow: Minimum WIP Rp 150 juta 2. Kapabilitas tim: Mandor senior + 2 tim paralel 3. Clustering lokasi: - Prioritas: Cimanggis, Sawangan, Depok - Diterima dengan premium: Bekasi, Bogor (+10%) - Berisiko: BSD, Tangerang (+20% atau tolak)

Tindakan: - Maksimum proyek besar concurrent: 2 unit - Terms pembayaran: 30% DP minimum (tidak dapat dinegosiasi) - SOP Timeline: 6-7 bulan, buffer +1 bulan

3.6 Bracket E: Premium Project (> Rp 700 Juta)

Karakteristik: - >200m², spec premium/luxury - Multiple floor - Timeline: 7-10 bulan - High risk, high reward

Data Historis 2025: | Proyek | Lokasi | RAB | Luas | Harga/m² | Margin | Kode | |--------|--------|-----|------|----------|--------|------| | Bu Tinah ⭐⭐ | Puspitek | 786 jt | 221m² | 3,6 jt/m² | 71% | E3-NC-MR | | Bu Hanny ⭐ | GTP C15 | 854 jt | 240m² | 3,6 jt/m² | 68% | E1-NC-MR | | PT Soewarna | Bandara | 1,08 M | 320m² | 3,4 jt/m² | 59% | E3-PR-HR |

Rata-rata Kinerja: - Margin Kotor: 59-71% (rata-rata 66%) - Standar Emas: Bu Tinah 71% (bukti Zona 3 bisa profitable!) - Margin Bersih: 20-28% (bisa solo untuk menutup biaya operasional)

Analisis Finansial (Bu Tinah - Best Practice Premium):

• Pendapatan proyek: Rp 786 juta
• Biaya proyek: Rp 228 juta (29%)
• Margin Proyek (Kotor): Rp 558 juta (71%) ✅✅✅
• Timeline: 7 bulan

Kontribusi per Bulan: - Rp 558jt ÷ 7 = Rp 79,7 juta/bulan

[!TIP] BISA MENUTUP BIAYA OPERASIONAL + LABA SENDIRI! Kontribusi Rp 79,7jt > Biaya Ops Rp 72jt Surplus: Rp 7,7 juta/bulan TANPA proyek lain!

Margin Bersih Proyek: - Solo (Full Allocation): Rp 54 juta (6,9%) - Dengan 1 Proyek Kecil (Split 70:30): Rp 205 juta (26,1%) ✅✅

Kenapa Bu Tinah Sukses di Zona 3: - Ukuran proyek: Rp 786 juta (cukup besar untuk menyerap biaya operasional) - Pricing: Perhitungan biaya operasional yang tepat (+20% markup) - Eksekusi: Disiplin timeline, minimal rework - Client: Scope jelas, tegas, pembayaran tepat waktu

Studi Kasus - PT Soewarna 59% Margin: - Lokasi: Bandara (jauh dari base) - Luas: 320m² (sangat besar, kompleksitas tinggi) - Proyek komersial (standar berbeda) - Pelajaran: Premium komersial ≠ premium residensial

Rekomendasi: - ⚠️ Pendekatan selektif - RISIKO TINGGI - ✅ Pendapatan tinggi TAPI juga risiko tinggi - ✅ Cashflow intensif (butuh buffer finansial yang kuat)

Kriteria Penerimaan: 1. Stabilitas finansial client terverifikasi 2. Lokasi: - Ideal: Depok, Cimanggis cluster - Diterima dengan premium: Tangerang, BSD (terbukti kasus Bu Tinah) - Berisiko: Di atas 30km, atau wilayah baru 3. Downpayment: 40% minimum 4. Kesiapan tim: PM dedicated + QC 5. Buffer timeline: +2 bulan

Persyaratan Finansial: - Pendanaan WIP: Rp 250-400 juta - Garansi kredit material: Rp 150 juta - Dana darurat: Rp 50 juta

Tindakan: - Maksimum concurrent: 1 proyek premium only - Tidak boleh overlap dengan >2 proyek besar - Kontrak: Klausul penalti untuk keterlambatan keputusan client - Anggaran contingency: 8-10% dari RAB

4. Cluster Berdasarkan Lokasi

4.1 Ringkasan Matrix

4.1 Ringkasan Matrix

4.2 Zona 1: Depok-Sawangan-Cimanggis (Golden Cluster)

Radius: 5-12km dari base Total Proyek 2025: 14 proyek Performa: ⭐⭐⭐⭐⭐

Mengapa Ini Golden Cluster:

1. Efisiensi Mobilisasi & Logistik
2. Jarak tempuh: 20-40 menit satu arah
3. Bisa kunjungan multi-proyek harian (1 mandor handle 2 sites)
4. Pengiriman material: same-day possible

5. Respon darurat: <1 jam

6. Ekosistem Vendor

7. Toko material within cluster (diskon volume + terms kredit)
8. Pool tukang lokal available (kurangi biaya mobilisasi)

9. Rental peralatan nearby

10. Breakdown Biaya Operasional:

1. Metrik Keberhasilan:
2. Margin rata-rata: 64%
3. Ketepatan timeline: 90% on-time
4. Kepuasan client: 95% (proximity = responsive)

Strategi: - ✅ ZONA PRIORITAS untuk semua bracket proyek - ✅ Fokus marketing: Jaringan referral di zona ini - ✅ Kehadiran brand: Billboard/signage di proyek aktif - ✅ Hubungan vendor: Negosiasi kontrak annual

Tindakan: - Pertahankan minimum 60% proyek dari zona ini - Jika ada proyek dari zona lain, harus premium pricing (10-20% markup) - Rekrutmen tukang: Prioritas zona ini

4.3 Zona 2: Bekasi-Bogor-Jakarta Timur

Radius: 15-25km dari base Total Proyek 2025: 8 proyek Performa: ⭐⭐⭐⭐

Temuan Menarik: Bekasi margin 68% → lebih tinggi dari Zona 1 (64%)!

Analisis Root Cause: 1. Ukuran proyek: 2 dari 3 adalah large/premium 2. Profil client: Less demanding, trust builder 3. Kompetisi: Kurang intense, bisa maintain pricing 4. Efisiensi: Meski jauh, tapi karena ukuran proyek besar → economies of scale

Biaya Operasional Zona 2: - Transport: Rp 60-100k/hari (1,5 jam one way) - Pengiriman material: Rp 100-200k per trip - Kunjungan mandor: Dedicated per site (tidak bisa multi-site) - Overhead: +10-15% vs Zona 1

Tantangan: - Unpredictability traffic (Bekasi toll, Bogor macet) - Procurement material: Harus coordinate advance - Penanganan darurat: 1,5-2 jam response time - Quality control: Visit mandor 2-3x/week instead of daily

Kondisi Profitable: ✅ Nilai proyek: Minimum Rp 250 juta ✅ Timeline: Well-planned phasing ✅ Material: Bulk delivery scheduled weekly ✅ Pricing: +10% markup dari Zona 1 equivalent

Strategi: - Selective acceptance → prioritasi large/premium bracket - Reject micro/small project di zona ini - Cluster approach: Jika ada 2-3 proyek in same sub-area

Tindakan: - Aturan pricing: Zona 2 = Zona 1 + 10% - Minimum ukuran proyek: Rp 250 juta - Timeline: Must have +0,5 month buffer - Strategi material: Weekly bulk delivery

4.4 Zona 3: Tangerang-BSD-Jakarta Barat

Radius: 25-40km dari base Total Proyek 2025: 6 proyek Performa: ⭐⭐⭐

Peringatan: Masalah Margin BSD! 48% rata-rata margin → terendah dari semua cluster!

Deep Dive Proyek BSD: - Bu Raras - Cimanggis: -34% loss ❌ (BENCANA!) - Pak Andy - BSD Exterior: Margin unknown - Proyek lain: ~50% margin

Root Cause - Tantangan BSD: 1. Ledakan Biaya Operasional: - Transport: Rp 150-200k/hari (2+ jam one way, toll, parkir) - Pengiriman material: Rp 300-500k (vendor jarang mau) - Mandor: Lost time 4-5 jam/hari untuk commute

1. Profil Client:
2. Ekspektasi tinggi (area premium = ekspektasi premium)
3. Detail-oriented (lebih banyak change order)

4. Payment kadang dinegosiasi

5. Kompetisi:

6. Banyak kontraktor lokal dengan overhead lebih rendah

7. Price pressure

8. Ekosistem Vendor:

9. Sumber material jauh (harus beli dari Depok/Bekasi)
10. Tidak ada pool tukang lokal (harus bawa tim penuh)

Kasus Sukses: Bu Tinah - Puspitek 71% margin despite di Tangerang! How? - Ukuran proyek: Rp 786 juta (premium bracket) - Pricing: Perhitungan overhead yang tepat (+20%) - Eksekusi: Disiplin timeline, minimal rework - Client: Scope jelas, tegas

Pelajaran: Zona 3 hanya profitable jika: 1. Ukuran proyek: Minimum Rp 400 juta 2. Pricing: +20-25% markup dari Zona 1 3. Client: Financially stable + scope jelas 4. Timeline: +1 month buffer

Strategi: - ⚠️ HIGH SELECTIVITY required - Default answer: "Tolak dengan referral" - Terima hanya: Large/Premium bracket dengan pricing yang tepat

Checklist Penerimaan: - [ ] Nilai proyek > Rp 400 juta - [ ] Client DP 40%+ ready - [ ] Scope ultra-clear (tidak ada ambiguity) - [ ] Perhitungan RAB: Zona 1 + 20-25% - [ ] Timeline: +1 month buffer - [ ] Tidak ada proyek concurrent di Zona 3 lain

Tindakan: - Marketing: Soft-stop marketing effort di Zona 3 - Referral network: Bangun hubungan dengan kontraktor lokal - Pricing tool: Create calculator "Zona 3 markup" - Risk assessment: Setiap proposal Zona 3 harus approval direktur

4.5 Matrix Perbandingan Efisiensi Biaya Operasional

*Zona 2 margin tinggi karena selektif large project **Zona 3 range lebar: BSD 48%, Tangerang premium 65%+

5. Cluster Berdasarkan Tipe Pekerjaan

5.1 Ringkasan Matrix

5.1 Ringkasan Matrix

OT = On-Time

5.2 Bangun Baru (New Construction)

Proyek: 8 dari 28 proyek

Margin Rata-rata: 66% ✅

Pola: - Persiapan lower: 6-9% (tidak ada bongkaran) - Struktur higher: 20-28% (pondasi + full beton) - Predictability: ⭐⭐⭐⭐⭐ - Ketepatan timeline: 85% on schedule

Kelebihan: ✅ Margin dapat diprediksi (tidak ada hidden cost) ✅ Klaritas scope (gambar lengkap) ✅ Alur kerja efisien (konstruksi lurus) ✅ Quality control lebih mudah

Kekurangan: ❌ Timeline lebih panjang ❌ Capital intensif (volume material besar di awal) ❌ Risiko cuaca lebih tinggi

Sweet Spot: - Luas: 100-175 m² - Budget: Rp 300-600 juta - Timeline: 5-7 bulan - Margin yang diharapkan: 65-70%

Rekomendasi: ✅ PRIORITASKAN segmen ini - Margin dapat diprediksi - Lebih sedikit surprise - Portfolio building

Faktor Keberhasilan Kritis: 1. Survey tanah detail (konsistensi, level, drainase) 2. Gambar & spec disetujui sebelum RAB 3. Vendor lock untuk material struktur 4. Timeline phasing strict

5.3 Renovasi Besar (Major Renovation)

Proyek: 12 dari 28 proyek

Margin Rata-rata: 64% ✅

Pola: - Persiapan higher: 10-15% (bongkaran extensive) - Struktur moderate: 15-22% - Finishing higher: 35-40% - Faktor surprise: ⭐⭐⭐ (medium risk)

Kelebihan: ✅ Margin solid (64% rata-rata) ✅ Komitmen client (investasi jangka panjang) ✅ Utilisasi skill mix

Kekurangan: ❌ Risiko hidden cost (kondisi existing) ❌ Ketidakpastian timeline ❌ Koordinasi kompleks ❌ Risiko rework

Mitigasi Risiko: 1. Pre-survey ultra detail 2. Anggaran contingency: +8-10% 3. Pembayaran bertahap: 30%-40%-30% 4. Protokol change order

Rekomendasi: ✅ TERIMA dengan risk assessment yang tepat - Survey wajib ultra-detail - Anggaran contingency must - Ekspektasi client: "mungkin ada surprise"

5.4 Renovasi Sebagian (Partial Renovation)

Proyek: 5 dari 28 proyek

Margin Rata-rata: 60% (dari data available)

Karakteristik: - Scope narrow tapi spesifik - Timeline singkat: 1-3 bulan - Capital rendah per proyek

Tantangan: - Biaya mobilisasi tidak sebanding jika proyek kecil + jauh - Margin tipis jika pricing tidak tepat - Volume dibutuhkan untuk profitability

Strategi: ✅ Pendekatan bundle: - Renovasi sebagian + kontrak maintenance - Renovasi sebagian + pipeline renovasi full di masa depan

✅ Cluster locality: - Terima hanya jika dalam Zona 1 - Atau bundle dengan proyek nearby yang ada

✅ Premium pricing: - Minimum mobilisasi: Rp 2,5 juta - Surcharge proyek kecil: +15%

Rekomendasi: ⚠️ SELECTIVE: - Existing client (relationship building) - Zona 1 only - Bundle dengan opportunity lain - Atau tolak dengan referral ke partner

6. Cluster Berdasarkan Profil Risiko

6.1 Matrix Risiko

6.1 Matrix Risiko

6.2 Profil Risiko Rendah

Karakteristik: - Bangun baru, Zona 1, 100-400 juta - Client finansial stabil, scope jelas - Timeline 4-6 bulan

Proyek: Pak Raihan, Pak Bangkit, Bu Sella, Pak Ardy

Tingkat Keberhasilan: 95%+ Margin yang Diharapkan: 62-70%

Strategi: KEBARJAR SECARA AGRESIF

6.3 Profil Risiko Sedang

Karakteristik: - Renovasi besar ATAU Zona 2, 250-700 juta - Beberapa ketidakpastian scope atau lokasi jauh - Timeline 5-8 bulan

Proyek: Bu Titik, Pak Firman, Bu Retno, Pak Yulan

Tingkat Keberhasilan: 85% Margin yang Diharapkan: 60-68%

Strategi: TERIMA dengan mitigasi - Contingency 8-10% - Komunikasi client ketat - Pembayaran bertahap

6.4 Profil Risiko Tinggi

Karakteristik: - Zona 3 ATAU >700 juta ATAU komersial kompleks - Client demanding atau scope ambiguity - Timeline >8 bulan

Proyek: Bu Tinah (kasus sukses), PT Soewarna, proyek BSD

Tingkat Keberhasilan: 70% Margin yang Diharapkan: 48-71% (varians lebar!)

Strategi: SANGAT SELECTIVE - Harus memenuhi SEMUA kriteria - Approval direktur wajib - PM dedicated + QC - Contingency 12-15%

7. Matriks Keputusan Proyek

7.1 Flowchart Penerimaan Proyek

7.1 Flowchart Penerimaan Proyek

7.2 Matriks Keputusan Cepat

8. Cashflow dan Modal Kerja

8.1 Kebutuhan Modal Kerja

8.1 Kebutuhan Modal Kerja

[!WARNING] DEFISIT MODAL KERJA SAAT INI - Total Modal Kerja Ideal: Rp 550 juta (untuk kapasitas optimal) - Modal Kerja Saat Ini: Rp 150-200 juta - DEFISIT: Rp 350-400 juta ❌

8.2 Pola Cashflow per Cluster

Bracket B (Small) - 3 bulan timeline:

Bulan 0:  DP 30%        = +Rp 50 juta
          Material upfront  = -Rp 25 juta
          Mobilisasi        = -Rp  5 juta
          ══════════════════════════════════
          Net Bulan 0      = +Rp 20 juta

Bulan 1:  Termin 30%      = +Rp 50 juta
          Material+upah    = -Rp 35 juta
          ══════════════════════════════════
          Net Bulan 1      = +Rp 15 juta

Bulan 2:  Termin 35%      = +Rp 60 juta
          Material+upah    = -Rp 25 juta
          ══════════════════════════════════
          Net Bulan 2      = +Rp 35 juta

TOTAL NET: +Rp 70 juta (30% dari revenue)

Bracket C (Medium) - 5 bulan timeline:

**Bracket B (Small) - 3 bulan timeline:**

- **Bulan 0:**
    - DP 30% (+Rp 50jt)
    - Material upfront (-Rp 25jt)
    - Mobilisasi (-Rp 5jt)
    - **Net: +Rp 20 juta**
- **Bulan 1:**
    - Termin 30% (+Rp 50jt)
    - Material+upah (-Rp 35jt)
    - **Net: +Rp 15 juta**
- **Bulan 2:**
    - Termin 35% (+Rp 60jt)
    - Material+upah (-Rp 25jt)
    - **Net: +Rp 35 juta**

> **TOTAL NET:** +Rp 70 juta (30% dari revenue)

**Bracket C (Medium) - 5 bulan timeline:**

- **Bulan 0:**
    - DP 30% (+Rp 90jt)
    - Material upfront (-Rp 45jt)
    - Mobilisasi (-Rp 10jt)
    - **Net: +Rp 35 juta**
- **Bulan 1-2:**
    - Material+upah (-Rp 60jt/bulan)
    - *(Periode cashflow negatif)*
- **Bulan 2,5:**
    - Termin 30% (+Rp 90jt)
    - **Perbaikan net: +Rp 30 juta**
- **Bulan 4:**
    - Termin 25% (+Rp 75jt)
    - Material+upah (-Rp 30jt)
    - **Net: +Rp 45 juta**
- **Bulan 5:**
    - Pelunasan 15% (+Rp 45jt)
    - Finishing (-Rp 15jt)
    - **Net: +Rp 30 juta**

> **TOTAL NET:** +Rp 150 juta (45% dari revenue)

### 8.3 Strategi Cashflow

> [!TIP] STRATEGI MENCAPAI MARGIN BERSIH Rp 100 JUTA/BULAN
> **REQUIREMENT:**
> - 3-4 proyek paralel
> - Cash inflow: Rp 330-350 juta/bulan
> - Mix: 1 Large + 2 Medium + 1 Small
> - Target deal: 1-2 proyek baru per bulan

    **SKEMA DP & TERMIN:**
    - **Bracket B:** 30-30-35% (3 termin, 3-4 bulan)
    - **Bracket C:** 30-30-25-15% (4 termin, 5-6 bulan)
    - **Bracket D/E:** 30-30-40% (3 termin, 6-8 bulan)

    **POLA BULANAN:**
    - **Minggu 1:** Termin proyek lama (Rp 80-120 juta)
    - **Minggu 2:** DP proyek baru signed (Rp 90-150 juta)
    - **Minggu 3:** Termin proyek ongoing (Rp 80-100 juta)
    - **Minggu 4:** Perencanaan deal baru bulan depan

---

## 9. Kalkulator Harga per Cluster

### 9.1 Perhitungan Harga Dasar

**Langkah 1: Tentukan Harga Dasar/m²**

| Kategori Ukuran | Harga/m² |
|-----------------|----------|
| Small (60-80m²) | Rp 3,0-3,5 juta |
| Medium (81-120m²) | Rp 3,2-3,6 juta |
| Large (121-180m²) | Rp 3,3-3,7 juta |
| Premium (>180m²) | Rp 3,4-3,8 juta |

**Langkah 2: Apply Faktor Kompleksitas**

| Tipe Proyek | Multiplier |
|-------------|------------|
| Bangun Baru | 1,0x (Baseline) |
| Renovasi Besar | 1,05x |
| Penambahan Struktural | 1,08x |
| Renovasi Sebagian | 1,10x |

**Langkah 3: Apply Multiplier Zona**

| Zona | Multiplier |
|------|------------|
| Zona 1 | 1,0x |
| Zona 2 | 1,10x |
| Zona 3 | 1,20-1,25x |

**Langkah 4: Tambah Kondisi Khusus**

| Kondisi | Tambahan |
|---------|----------|
| Spec Premium | +10-15% |
| Atap Kompleks | +5% |
| Akses Site Sulit | +8% |
| Timeline Urgent | +15% |

**Langkah 5: Contingency**

| Level Risiko | Contingency |
|--------------|-------------|
| Risiko Rendah | 0% (included in base) |
| Risiko Sedang | +8% |
| Risiko Tinggi | +12% |

### 9.2 Formula Final

RAB FINAL = (Harga Dasar × Luas × Kompleksitas × Zona × Khusus) + Contingency

CONTOH: Proyek: Renovasi besar, 100m², Zona 2, spec standar

Harga Dasar: 3,4 juta/m² (bracket medium) Kompleksitas: +5% (renovasi besar) = 3,57 juta/m² Zona: 1,10x = 3,93 juta/m² Khusus: 0 = 3,93 juta/m² Subtotal: 3,93 × 100m² = 393 juta Contingency: +8% = 424,4 juta

RAB PROPOSAL: Rp 424 juta Margin yang diharapkan: 62-65% Timeline: 5,5 bulan

---

## 10. SOP Penerimaan dan Penolakan Proyek

### 10.1 Checklist Kriteria Penerimaan

**Sebuah proyek DITERIMA hanya jika memenuhi:**

**Persyaratan Minimum:**
- [ ] Scope of work jelas (tidak ada ambiguity)
- [ ] Kapabilitas finansial client terverifikasi
- [ ] Komitmen DP minimum 30% (40% untuk >700jt)
- [ ] Terms pembayaran jelas & disepakati
- [ ] Timeline realistis

**Spesifik Zona:**
- [ ] Zona 1: Semua bracket dapat diterima
- [ ] Zona 2: Minimum Rp 250 juta
- [ ] Zona 3: Minimum Rp 400 juta + premium pricing

**Cek Kapasitas:**
- [ ] Current WIP < 5 proyek
- [ ] Tidak lebih dari 1 proyek premium concurrent
- [ ] Tidak lebih dari 1 proyek Zona 3 concurrent

**Cek Finansial:**
- [ ] Margin yang diharapkan >60%
- [ ] Modal kerja tersedia
- [ ] Anggaran contingency included

### 10.2 Kriteria Penolakan

**Proyek DITOLAK jika:**

- [ ] Zona 3 dengan nilai < Rp 400 juta
- [ ] Scope tidak jelas / terlalu ambiguity
- [ ] Client tidak bisa commit DP 30%+
- [ ] Current WIP sudah 5+ proyek
- [ ] Margin yang diharapkan <55%
- [ ] Timeline tidak realistis
- [ ] Riwayat pembayaran buruk dari client
- [ ] Proyek komersial di Zona 3 (high risk)

### 10.3 Template Respons Penolakan

Kepada Yth. [Nama Client],

Terima kasih telah mempercayakan Renovasia untuk proyek [nama proyek].

Setelah melakukan kajian mendalam, kami mohon maaf belum dapat melanjutkan proyek ini karena:

[Alasan penolakan sesuai kasus]

Kami dapat merekomendasikan partner kontraktor yang mungkin dapat membantu:

[Nama partner + kontak]

Atau kami dapat membantu kembali di masa depan jika kondisi berikut terpenuhi: [Kondisi untuk penerimaan di masa depan]

Terima kasih pengertiannya.

Salam, Tim Renovasia ```

11. Monitoring dan Indikator Kinerja

11.1 KPI Level Proyek

Sistem Traffic Light: - 🟢 Hijau: Target tercapai - 🟡 Kuning: Dalam 10% target (monitor) - 🔴 Merah: >10% deviasi (aksi diperlukan)

11.2 KPI Level Bisnis

11.3 Peringatan Dini Red Flag

Tindakan Segera Diperlukan Jika:

Level proyek: - Prediksi margin turun >10% dari RAB - Keterlambatan timeline >2 minggu dari jadwal - Keterlambatan pembayaran client >7 hari dari termin - Akumulasi change order >10% dari RAB - Konflik/turnover tim

Level bisnis: - Margin rata-rata bulanan <58% - Proyek Zona 3 >20% dari WIP - Cashflow negatif >2 bulan - Proyek premium >1 concurrent - Tingkat komplain client >10%

12. Peta Implementasi

12.1 Fase 1: Pondasi (Bulan 1-3)

Tujuan: - Implementasi matriks keputusan - Setup kalkulator harga - Training tim

Aktivitas: - [ ] Rollout matriks keputusan ke sales team - [ ] Buat kalkulator harga Excel tool - [ ] Training estimator & sales - [ ] Setup tracking KPI proyek - [ ] Implementasi markup lokasi secara ketat - [ ] Tolak/defer proyek Zona 3 <400jt

Hasil yang Diharapkan: - Perbaikan margin: +3-5% - Efisiensi operasional: +15% - Ketepatan timeline: 85% → 90%

12.2 Fase 2: Optimalisasi (Bulan 4-6)

Tujuan: - Bangun sistem & template - Kemitraan vendor - Pengembangan tim

Aktivitas: - [ ] Finalisasi template RAB per bracket - [ ] Dokumentasi SOP timeline phasing - [ ] Checklist quality control per fase - [ ] Kemitraan vendor dengan 3-5 supplier kunci - [ ] Negosiasi kontrak annual - [ ] Terms pembayaran 30 hari secured - [ ] Program training mandor

Hasil yang Diharapkan: - Perbaikan margin: +2-3% (total 5-8%) - Peningkatan kapasitas: +30% - Pengurangan risiko: 50%

12.3 Fase 3: Skala (Bulan 7-12)

Tujuan: - Positioning pasar - Keunggulan operasional - Diversifikasi selektif

Aktivitas: - [ ] Fokus brand: Renovasi residensial premium Zona 1 - [ ] Portfolio showcase: Top 10 proyek - [ ] Testimoni client (video & case study) - [ ] Implementasi sistem procurement - [ ] Rollout alat manajemen proyek - [ ] Peluncuran kontrak maintenance - [ ] Pilot paket design-build

Hasil yang Diharapkan: - Perbaikan margin: +2% (total 7-10%) - Pertumbuhan pendapatan: +40-50% - Valuasi bisnis: 2-3x

12.4 Target 12 Bulan

12.4 Target 12 Bulan

[!NOTE] KONDISI TARGET - 12 BULAN METRIC CASHFLOW: - Pendapatan: Rp 650 juta/bulan (+20% dari Rp 540jt) - Buffer di atas BEP: 30% (Rp 152 juta/bulan) - Keterlambatan pembayaran: Max 1 minggu (vs 2-4 minggu) - Pipeline: 2-3 deal/bulan stabil

KESEHATAN FINANSIAL: - ✅ Dana Darurat: Rp 216 juta (PENUH) - ✅ Buffer Operasional: Rp 498 juta (PENUH) - 🟡 Modal Pertumbuhan: Rp 150 juta (50%) - Total Reserve: Rp 864 juta

OPERASIONAL: - ❌ "Gali lubang tutup lubang": TERELIMINASI! - ✅ Prediktabilitas cashflow: 90% akurasi - ✅ Tingkat stres pemilik: Berkurang 70%

KINERJA PROYEK: - Margin rata-rata: 65-68% - Tingkat kegagalan: <10% - Dominasi Zona 1: 70%+ - Ketepatan waktu on-time: 90%+

Appendix: Referensi Cepat

A. Referensi Kode Cluster

B. Tabel Referensi Margin

C. Matriks Kontak & Approval

DOKUMEN INI ADALAH PANDUAN HIDUP RENOVASIA UNTUK PENGAMBILAN KEPUTUSAN PROYEK. GUNAKAN SETIAP HARI. UPDATE SECARA BERKALA.

Sumber & Referensi

1. Construction Project Efficiency with K-Means Clustering - Medium
2. Emerald Insight - Clustering-based Multi-project Scheduling 2025
3. PwC - Working Capital Management Best Practices
4. Workday - Cash Flow Management Best Practices
5. Indonesia Construction Industry Report 2025 - GlobeNewswire
6. Biaya Bangun Rumah 2025 - 99.co Indonesia
7. Construction Cash Flow Management - Deltek
8. Project-Based Business Cash Flow - ClockShark