💰 ANALISIS SKEMA DP & TERMIN - CASHFLOW INFLOW PATTERN

Version: 1.0
Last Updated: 27 Januari 2026
Status: ✅ Active
Document Type: Financial Analysis - Payment Scheme & Cash Inflow Pattern

📋 Metadata

📑 Daftar Isi

1. Executive Summary
2. Skema Pembayaran Per Cluster
3. Summary Skema Per Bracket
4. Cashflow Scenario Analysis
5. Formula Mencapai Target
6. Decision Matrix
7. Action Plan Monthly
8. Sensitivity Analysis
9. Kesimpulan Final

Executive Summary

[!CAUTION]

🎯 KESIMPULAN KRUSIAL - BACA INI DULU!

Pertanyaan Utama: Berapa uang masuk tiap bulan untuk mencapai margin netto Rp 100 juta?

❌ 1 Large Project TIDAK Cukup!

✅ Minimum Requirement untuk Rp 100 Juta/Bulan

💡 Insight Penting: Cash Out Pattern

Key Findings: - 📊 Setiap DP/Termin → 40-50% langsung keluar untuk material & upah - 📈 Net gross hanya 50-60% dari cash inflow (DP/termin) - 🎯 Pelunasan paling efisien dengan net 70-80% (finishing cost rendah)

📊 PART 1: SKEMA PEMBAYARAN PER CLUSTER

Data Aktual dari Arus Kas CSV Proyek 2025

🏷️ BRACKET B (Rp 100-250 juta)

[!NOTE] Case Study: Bu Titik Jatijajar - Nilai Kontrak Rp 215.6 juta

Skema Pembayaran Aktual:

💡 Analisis Pattern: - ✅ Termin: 3x pembayaran dengan interval 25-34 hari - ✅ DP Pertama: Langsung besar (30% = Rp 64.68 juta) - ✅ Cash Inflow: Rp 64-75 juta per termin - ✅ Timeline: 3 bulan dari DP pertama hingga pelunasan - ⚡ Pattern: 30% - 30% - 35% + 5% tambahan

🏷️ BRACKET C (Rp 250-450 juta)

[!NOTE] Case Study: Pak Bangkit Sawangan - Nilai Kontrak Rp 332.4 juta
Status: Proyek masih berjalan (data Nov 2025)

Data Aktual (Partial):

[!TIP] Catatan: DP pertama Rp 48.5 juta adalah 30% dari kontrak awal Rp 161.6 juta. Kontrak actual kemungkinan lebih besar.

Estimasi Skema Lengkap (Based on Pattern):

💡 Pattern Bracket C: 30% - 30% - 25% - 15% (4 termin)

🏷️ BRACKET D (Rp 450-700 juta)

[!NOTE] Case Study: Pak Rony Permata
Revenue: Rp 604.5 juta | RAB: Rp 384.6 juta

Skema Pembayaran Aktual:

Breakdown Revenue: - Kontrak awal: Rp 384.6 juta - Kerja tambah: Rp 30.4 juta - Total kontrak: Rp 415.0 juta - Revenue actual: Rp 604.5 juta (termasuk margin)

💡 Analisis Pattern: - 💰 DP sangat besar: Rp 115 juta per termin! - ⏱️ Interval payment: 6-7 minggu antar termin - ➕ Kerja tambah: Rp 30 juta (perlu DP juga) - 🎯 Pattern: 30% - 30% - extra - 40% - ⚡ Timeline: 7-8 bulan total project

🏷️ BRACKET E (> Rp 700 juta)

[!NOTE] Case Study: Pak Kohir Beji - Nilai Kontrak Rp 480.2 juta
Status: 🔄 Masih berjalan (data Nov 2025)

Skema Pembayaran Aktual:

💡 Analisis Pattern: - 💎 DP sangat massive: Rp 144 juta per termin! - ⚡ Impact: Satu DP bisa cover HO 2 bulan (Rp 144jt vs Rp 72jt/bulan) - 🎯 Pattern: 30% - 30% - 40% - ⏱️ Timeline projected: 8-10 bulan total - 📊 Interval: 6-8 minggu antar termin

📈 PART 2: SUMMARY SKEMA PEMBAYARAN PER CLUSTER

[!IMPORTANT] Summary Pattern DP & Termin - Berdasarkan Data Aktual 2025

💡 Catatan Penting:

1. DP Pertama 30% adalah standar untuk semua cluster
2. Bracket B: 3 termin dengan pattern 30-30-35% (pelunasan lebih besar)
3. Bracket C: 4 termin dengan pattern 30-30-25-15% (lebih banyak cicilan)
4. Bracket D & E: 3 termin dengan pelunasan besar 40%
5. Interval payment makin besar seiring nilai proyek naik
6. Timeline total berbanding lurus dengan kompleksitas proyek

💰 PART 3: CASHFLOW INFLOW BULANAN - SCENARIO ANALYSIS

4 Scenario dengan Detail Cash In & Cash Out per Proyek

📊 Scenario A: 1 LARGE PROJECT SAJA (SOLO)

[!NOTE] Setup: Pak Rony (Bracket D) - Starting Januari 2025

💰 Cash Inflow - Januari 2025

💸 Cash Outflow - Detail per Proyek

1️⃣ Pak Rony (dari DP Rp 115.38 juta):

2️⃣ Proyek Lama (dari termin Rp 50 juta):

3️⃣ Operasional HO:

📊 Net Cashflow Januari

Breakdown Margin: - Net dari Pak Rony DP: Rp 60.38 juta - Net dari proyek lama: Rp 25.00 juta - Subtotal gross: Rp 85.38 juta - Fix Cost HO: -Rp 72.00 juta - Margin Netto Final: Rp 13.38 juta

[!CAUTION]

⚠️ HASIL: SANGAT TIDAK CUKUP!

Metrik	Target	Actual	Gap
Margin Netto	Rp 100 juta	Rp 13 juta	-Rp 87 juta ❌
Achievement	100%	13%	Deficit 87%

🔍 Root Cause Analysis:

1. ✋ DP Rp 115 juta masuk → tapi langsung keluar Rp 55 juta (48%) untuk material & upah
2. 📉 Net dari DP cuma Rp 60 juta (52%) sebelum HO
3. 💸 Setelah dikurangi Fix Cost HO Rp 72 juta → surplus tipis!
4. 🎯 Butuh 7.5x lipat dari scenario ini untuk mencapai target

💡 Kesimpulan: 1 large project DP TIDAK CUKUP untuk mencapai margin Rp 100 juta/bulan!

📊 Scenario B: 3 PROYEK PARALEL (1 Large + 2 Small)

[!NOTE] Mix: 1 Bracket D + 2 Bracket B - Februari 2025

💰 Cash Inflow - Februari 2025

💸 Cash Outflow - Detail per Proyek

1️⃣ Pak Rony (dari termin Rp 115.38 juta):

2️⃣ Bu Titik (dari DP Rp 64.68 juta):

3️⃣ Pak Warga (dari DP Rp 53.00 juta):

4️⃣ Operasional HO:

📊 Net Cashflow Februari

Breakdown Detail: - Net Pak Rony: Rp 58.38 juta - Net Bu Titik: Rp 34.68 juta - Net Pak Warga: Rp 29.00 juta - Subtotal gross: Rp 122.06 juta (52% dari inflow) - Fix Cost HO: -Rp 72.00 juta - Margin Netto: Rp 50.06 juta

[!TIP] Insight: Dari Rp 233 juta yang masuk: - 48% (Rp 111jt) langsung keluar untuk material & upah - 52% (Rp 122jt) tersisa sebagai gross - Setelah HO Rp 72jt → net Rp 50jt untuk perusahaan

[!WARNING]

⚠️ HASIL: MASIH KURANG!

Metrik	Target	Actual	Gap
Margin Netto	Rp 100 juta	Rp 50 juta	-Rp 50 juta
Achievement	100%	50%	Deficit 50%

🔍 Root Cause: 1. Total cash in Rp 233 juta, tapi 48% langsung keluar 2. Setiap DP/Termin average net 52% saja 3. Butuh 2x lipat cash inflow atau lebih banyak proyek

💡 Kesimpulan: 3 proyek dengan 1 large + 2 small BELUM OPTIMAL!

📊 Scenario C: 4 PROYEK PARALEL (OPTIMAL MIX) ✅

[!IMPORTANT] Mix: 1 Bracket D + 2 Bracket C + 1 Bracket B - Maret 2025 (OPTIMAL MONTH)

💰 Cash Inflow - Maret 2025

💸 Cash Outflow - Detail per Proyek

1️⃣ Pak Rony (dari pelunasan Rp 153 juta):

2️⃣ Pak Bangkit (dari termin Rp 99.70 juta):

3️⃣ Pak Kohir (dari DP Rp 144 juta):

4️⃣ Bu Titik (dari termin Rp 64.68 juta):

5️⃣ Operasional HO:

📊 Net Cashflow Maret

Breakdown Margin Detail:

[!TIP]

🎯 Kenapa Scenario C Sangat Efisien?

Dari Rp 461 juta yang masuk: - 40% (Rp 186jt) langsung keluar untuk material & upah - 60% (Rp 275jt) tersisa sebagai gross ⭐ - Setelah HO Rp 72jt → net Rp 203jt untuk perusahaan

Secret Formula: 1. Pelunasan Pak Rony = net 78% (finishing cost rendah!) 2. Mix optimal: 1 finishing + 2 mid-stage + 1 awal 3. Average net 60% (vs 52% di scenario B)

[!IMPORTANT]

✅ HASIL: EXCELLENT!!

Metrik	Target	Actual	Achievement
Margin Netto	Rp 100 juta	Rp 203 juta	+103% ✅✅
Surplus	-	Rp 103 juta	Double target!

🔍 Analisis Kesuksesan:

1. ✅ 4 proyek dengan stage berbeda-beda (diversifikasi risk)
2. ✅ Pelunasan net 78% (finishing cost jauh lebih rendah)
3. ✅ Mix payment optimal (DP + termin + pelunasan)
4. ✅ Average net 60% vs 52% di scenario B

💡 Kesimpulan: 4 proyek dengan optimal mix BISA mencapai dan MELEBIHI margin target Rp 100 juta/bulan!

🎯 PART 4: FORMULA UNTUK MENCAPAI Rp 100 JUTA NETTO/BULAN

[!NOTE] Reverse Engineering: Berapa Cash Inflow yang Dibutuhkan?

🧮 Breakdown Kebutuhan Cash Inflow (Detail Cash Out Included!)

[!IMPORTANT]

Formula Reverse Engineering yang Benar

Step 1: Hitung Gross yang Dibutuhkan

[!CAUTION] TAPI: Gross ini adalah NET setelah material & upah proyek keluar!

Step 2: Hitung Cash Inflow yang Diperlukan

Dari data actual proyek 2025: - DP/Termin masuk → 40-50% langsung keluar untuk material & upah - Net rata-rata: 50-55% dari cash inflow

Formula:

$$ \text{Cash Inflow} = \frac{\text{Gross Needed}}{\text{Net Average\%}} = \frac{172}{0.52} = 330.8 \text{ juta} $$

📊 Breakdown Detail Cash Inflow Rp 330.8 Juta

[!TIP]

🎯 JADI BUTUH CASH INFLOW: Rp 330-350 juta/bulan!

💡 Catatan Penting:

1. Bukan Rp 313 juta seperti perhitungan sebelumnya
2. Sekarang include cash out langsung untuk proyek
3. Average net 52% dari setiap DP/Termin yang masuk

Breakdown Net by Payment Stage:

📊 PART 5: DECISION MATRIX - BERAPA PROYEK NEEDED?

[!IMPORTANT] Tabel Keputusan: Mix Proyek vs Margin Netto untuk Target Rp 100 Juta/Bulan

📌 Penjelasan Kolom

💡 Insight Penting: Cash Out Pattern by Stage

[!IMPORTANT]

✅ KESIMPULAN DECISION MATRIX

MINIMUM REQUIREMENT: - 3 proyek paralel dengan inflow Rp 330-350 juta - Mix: 2 Medium + 2 Small ATAU 1 Large + 2 Medium

OPTIMAL PERFORMANCE: - 4 proyek paralel dengan inflow Rp 460 juta - Mix: 1 Premium + 2 Medium + 1 Small - Margin hasil: Rp 203 juta (2x target!)

CRITICAL FACTOR: - Mix stage penting: DP + termin + pelunasan - Tidak mungkin dengan 1 atau 2 proyek saja! - Pelunasan paling efisien (net 75-80%)

🎯 PART 6: ACTION PLAN - MONTHLY DEAL TARGET

[!NOTE] Pipeline Management untuk Sustain Margin Netto Rp 100 Juta/Bulan

📅 Roadmap 3 Bulan Pertama

🎯 Target Deal Per Bulan

[!IMPORTANT] Frequency & Value Targets

Mix Optimal Deal:

📈 PART 7: SENSITIVITY ANALYSIS

[!IMPORTANT] What-If Scenarios untuk Risk Mitigation

⚠️ Scenario 1: Payment Delay Terjadi

[!CAUTION] Kondisi: Payment delay 2-3 minggu di 50% proyek

Impact Analysis:

Solusi Mitigasi:

⚠️ Scenario 2: Margin Proyek Turun

[!CAUTION] Kondisi: Margin proyek turun dari 62% ke 55% (karena inefficiency)

Impact Analysis:

Solusi Mitigasi:

✅ Kesimpulan Final

[!IMPORTANT]

🎯 FORMULA LENGKAP: Mencapai Rp 100 Juta Margin Netto Per Bulan

📊 Requirements Utama

💰 Skema DP & Termin Per Bracket

📅 Monthly Pattern Ideal

Weekly Breakdown:

⚠️ Risk Mitigation Strategy

🎯 JAWABAN FINAL UNTUK PERTANYAAN UTAMA

"Berapa uang masuk tiap bulannya?"

✅ Rp 310-350 juta cash inflow dari mix DP + termin

"Butuh 1 large project atau multiple project?"

❌ MULTIPLE PROJECT! Minimum 3-4 proyek paralel.
1 large project saja TIDAK CUKUP karena hanya generate Rp 135 juta/termin dengan interval 6-7 minggu.

"Untuk mendapatkan Rp 100 juta margin netto?"

✅ Butuh 1 Large/Premium + 2 Medium + 1 Small running paralel, dengan 1-2 deal baru per bulan untuk maintain pipeline.

📝 Dokumen ini sudah menjelaskan LENGKAP: - ✅ Skema DP & termin per bracket - ✅ Timing & interval payment - ✅ Mix proyek optimal untuk Rp 100jt margin - ✅ Cash inflow & outflow pattern - ✅ Risk mitigation strategy - ✅ Monthly action plan