RAB vs REALISASI 2025: THE EXPECTATION GAP

Ketika Rencana Bertemu Kenyataan — Analisis 26 Proyek

Tanggal: 26 Januari 2026
Version: 1.0
Status: ✅ Final - Data Verified
Basis Data: 26 proyek dengan RAB + 37 proyek realisasi 2025
Tujuan: Membandingkan RAB (rencana) dengan realisasi keuangan untuk menilai akurasi pricing dan pola profitability

📑 DAFTAR ISI

1. Executive Summary
2. Tabel 1: Rekapitulasi RAB Semua Proyek
3. Tabel 2: Komparasi RAB vs Realisasi
4. Tabel 3: Breakdown RAB per Kategori
5. Tabel 4: Analisis Variance
6. Tabel 5: Analisis Profitability
7. Tabel 6: Benchmark Harga per M2
8. Kesimpulan Analisis
9. Rekomendasi
10. Penutup

EXECUTIVE SUMMARY

The Numbers Tell a Story

Bayangkan Anda membuat rencana anggaran proyek dengan hati-hati. RAB disusun rapi, harga diperhitungkan matang, margin diprediksi aman di 50-60%.

Tapi ketika proyek selesai dan angka-angka realisasi masuk...

Ada yang dramatis berbeda.

[!TIP]

💡 THE SURPRISE

26 proyek dengan RAB lengkap vs 37 proyek realisasi 2025: - ✅ 14 proyek exceed expectations — revenue naik 20-57% dari RAB - ⚠️ 9 proyek below expectation — revenue turun 8-65% dari RAB - 🔴 3 proyek total disaster — margin negatif hingga -1034%

Bottom line: Gap antara RAB dan realita bisa 57% naik atau 65% turun. Prediksi kita masih jauh dari akurat.

The Numbers at a Glance

Visualisasi Distribusi Profitability

What Happened?

69% proyek (20 dari 29) mencapai margin >40% — pricing strategy yang solid.
Namun 20,6% (6 proyek) bermasalah serius — 3 di antaranya total disaster dengan margin negatif.

[!IMPORTANT]

THE CORE INSIGHT

RAB bukan prediksi — RAB adalah baseline.

Gap antara RAB dan realisasi disebabkan oleh: 1. Scope Addition/Change Order → Revenue naik signifikan 2. Diskon/Negosiasi → Revenue turun dari RAB 3. Scope Creep tanpa kontrol → Biaya meledak, margin hancur 4. Execution efficiency → Biaya actual bisa 30-40% atau 80-90% dari revenue

Key learning: Pricing accuracy butuh monitoring real-time, bukan hanya RAB awal.

What We Learned?

Where We Are Now?

What's Next?

[!WARNING]

🎯 2026 PRIORITIES

1. Wajib RAB lengkap untuk semua proyek >Rp 50 juta
2. Approval matrix ketat untuk diskon >10% dari RAB
3. Red flag system untuk deteksi dini scope creep
4. Weekly budget tracking per proyek (PM + Accounting)
5. Stop-loss protocol di 100% budget terpakai

Key Takeaway

[!TIP]

💡 THE ONE THING TO REMEMBER

"RAB adalah starting point, bukan finishing line."

95,5% proyek dengan RAB lengkap sukses. Tapi sukses itu butuh monitoring ketat dari RAB → Execution → Realisasi. Gap bisa dikontrol, tapi hanya jika kita track progress real-time dan stop scope creep sebelum terlambat.

TABEL 1: REKAPITULASI RAB SEMUA PROYEK

*Catatan: RAB Bu Raras kecil (Rp 7,75 juta) - kemungkinan hanya sebagian pekerjaan

TABEL 2: KOMPARASI RAB vs REALISASI 2025

The Reality Check: Expectation vs Reality

Inilah momen kebenaran — ketika RAB (ekspektasi) bertemu dengan realisasi keuangan 2025.

26 proyek dapat dicocokkan antara RAB dan realisasi. Tabel di bawah menunjukkan gap dramatis antara rencana vs kenyataan:

Tanda bintang () = Proyek tanpa RAB atau RAB tidak ditemukan

TABEL 3: BREAKDOWN RAB PER KATEGORI PEKERJAAN

Contoh Breakdown - Pak Rony (Permata Cimanggis)

Contoh Breakdown - Pak Yulan (Permata H2)

TABEL 4: ANALISIS VARIANCE (SELISIH RAB vs REALISASI)

The Gap Analysis: Di Mana Prediksi Kita Meleset?

RAB adalah prediksi. Realisasi adalah fakta. Gap di antaranya adalah learning opportunity.

Mari kita lihat di mana kita underestimate (revenue naik) dan di mana kita overestimate (revenue turun):

Proyek dengan Revenue > RAB (Scope Addition / Change Order)

Proyek dengan Revenue < RAB (Diskon / Scope Reduction)

TABEL 5: ANALISIS PROFITABILITY per KATEGORI

Kategori 1: VERY GOOD (Margin >60%)

Subtotal VERY GOOD: 14 proyek (37,8%)

Kategori 2: GOOD (Margin 40-60%)

Subtotal GOOD: 6 proyek (16,2%)

Kategori 3: FAIR (Margin 20-40%)

Subtotal FAIR: 2 proyek (5,4%)

Kategori 4: LOW MARGIN (<25%)

Subtotal LOW MARGIN: 3 proyek (8,1%)

Kategori 5: DISASTER (Margin <0%)

Subtotal DISASTER: 3 proyek (8,1%)

TABEL 6: BENCHMARK HARGA PER M2

Dari data RAB yang memiliki informasi luas:

Rata-rata harga RAB: Rp 3.040.000/m2

Benchmark Harga Jual per m2 (Berdasarkan Revenue 2025)

KESIMPULAN ANALISIS

1. Pola Pricing yang Ditemukan

2. Masalah Utama yang Ditemukan

[!CAUTION]

🔴 CRITICAL: Scope Creep Tanpa Kontrol (3 Proyek Disaster)

Cumulative Loss: -Rp 74,3 juta

Proyek	Rasio Biaya:Revenue	Kerugian
Bu Raras	5,6x	-Rp 36,3 jt
Bu Diyah	11x	-Rp 16,0 jt
Pak Ari GTP	5,4x	-Rp 22,0 jt

Root Cause: Tidak ada approval untuk perubahan scope + monitoring biaya lemah

[!WARNING]

⚠️ WARNING: Diskon Terlalu Besar

Impact: Revenue turun 61-65% dari RAB

Proyek	Diskon dari RAB	Impact
Pak Kohir	-65%	Margin masih OK (64,8%)
Pak Dhody	-62%	Margin turun (57,5%)
Pak Bangkit	-61%	Margin tetap bagus (87,3%)

Catatan: Diskon besar kadang masih profitable jika eksekusi efisien

[!CAUTION]

🔴 RISK: Biaya Execution Tinggi (Margin <30%)

Target Sehat: Biaya maksimal 40% dari revenue

Proyek	Biaya/Revenue	Margin	Status
Pak Raihan	73%	27,3%	🟡 Marginal
Bu Ida	77%	23,5%	🔴 Low
Pak Ade	90%	10,1%	🔴 Critical

Root Cause: Cost overrun tanpa scope control yang ketat

3. Standar Harga yang Sehat

The Sweet Spot: Di Mana Profitability Bertemu Sustainability

Dari 26 proyek dengan RAB dan realisasi lengkap, pola pricing yang sehat sudah terlihat jelas:

Standar yang Sudah Terbukti:

REKOMENDASI

From Insight to Action: Apa yang Harus Dilakukan?

Data sudah berbicara. Gap analysis sudah jelas. Sekarang saatnya action.

Berikut adalah protokol konkrit untuk menutup gap antara RAB dan realisasi:

1. Untuk Proyek Baru (Pre-Contract)

Stop Disaster Before It Starts

[!IMPORTANT]

🎯 PRICING GUIDELINES WAJIB

Standar ini NON-NEGOTIABLE untuk proyek >Rp 50 juta:

Item	Standard	Alasan
Harga per m²	Rp 3.000.000 - Rp 3.500.000	Based on proven profitability
Diskon maksimal	10% dari RAB	Jaga margin minimal 50%
DP minimal	30% dari nilai kontrak	Cashflow safety
Termin payment	Maks setiap 4 minggu	Avoid negative cashflow

Action Items: - [ ] Review semua RAB baru dengan checklist pricing di atas - [ ] Approve diskon >10% hanya oleh Direktur - [ ] Template kontrak harus include clause scope change

2. Untuk Proyek yang Sedang Berjalan (Execution)

Monitoring Protocol:

Action Items: - [ ] Weekly budget tracking per proyek (PM + Accounting) - [ ] Alert system di 80% budget terpakai - [ ] Mandatory STOP di 100% budget tanpa approval

3. Untuk Pengendalian Biaya (Cost Control)

The Golden Rule of Cost Control

[!TIP]

🎯 TARGET UTAMA

Biaya Execution ≤ 40% dari Revenue

Dari analisis 29 proyek, pola jelas: - Biaya <40% = Margin >50% = Profitable & sustainable - Biaya 40-50% = Margin 40-50% = Marginal - Biaya >50% = Margin <40% = Bermasalah

Framework Monitoring:

Action Items: - [ ] Gunakan RAB sebagai guideline, bukan patokan final - [ ] Weekly cashflow report dari setiap PM - [ ] Monthly review: proyek mana yang cost overrun - [ ] Dokumentasi lesson learned dari proyek disaster

4. Protokol untuk Disaster Prevention

Never Again: Lessons from Rp 74 Juta Loss

[!CAUTION]

🚨 WAJIB IMPLEMENT

Sistem pencegahan disaster HARUS diterapkan untuk semua proyek.

Bukti empiris: 3 proyek disaster = -Rp 74,3 juta kerugian.
Penyebab: Scope creep tanpa approval + monitoring lemah.
Solusi: Scope Change Management yang ketat.

Scope Change Management:

1. Setiap perubahan scope harus:
2. Dibuat addendum kontrak tertulis
3. Dihitung impact ke budget

4. Dapat approval klien & direktur

5. Proyek Small (<Rp 50jt):

6. Extra waspada - mudah scope creep
7. Monitor harian, bukan mingguan

8. Max 2 minggu durasi

9. Red Flag Indicators:

10. Budget terpakai >80% tapi progress <70%
11. Klien minta tambahan tanpa bayar
12. Material/tukang cost naik >20% dari RAB

Emergency Protocol:

PENUTUP

From Numbers to Action: The Road Ahead

RAB vs Realisasi analysis ini bukan sekadar laporan angka — ini adalah blueprint untuk pricing yang lebih akurat dan execution yang lebih terkontrol.

[!TIP]

📊 KEY TAKEAWAYS

✅ YANG SUDAH BAIK (Pertahankan): - 69% proyek margin >40% — pricing strategy solid - Pricing standard Rp 3jt/m² sudah tepat - Execution cost control rata-rata 35% — efficient - Success rate 95,5% untuk proyek dengan RAB lengkap

⚠️ YANG PERLU DIPERBAIKI: - Kontrol scope change (3 proyek disaster) - Monitoring proyek kecil (10% - Real-time budget tracking system

[!IMPORTANT]

🎯 TARGET 2026

Dari Reactive ke Proactive: 1. 80% proyek margin >50% (naik dari 69%) 2. 0 proyek disaster (margin negatif) 3. Cost overrun maksimal 10% dari RAB 4. RAB accuracy ± 15% (dari ± 60% sekarang) 5. 100% proyek dengan RAB lengkap

Bottom Line: Predictability is profitability.

Dokumen ini dibuat untuk keperluan evaluasi internal. Harap cross-check dengan data aktual sebelum pengambilan keputusan.